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Jul 26, 2023

New York plant, Teile von Midtown Manhattan für den Wohnungsbau zu öffnen

Anzeige Unterstützt von Bürgermeister Eric Adams kündigte Pläne an, Produktionsbereiche südlich des Times Square neu zu zonieren und die Umwandlung weiterer Bürogebäude in Wohngebäude zu ermöglichen. Von Mihir Zaveri New York

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Bürgermeister Eric Adams kündigte Pläne an, Produktionsbereiche südlich des Times Square umzuwidmen und die Umwandlung weiterer Bürogebäude in Wohngebäude zu ermöglichen.

Von Mihir Zaveri

Beamte der Stadt New York kündigten am Donnerstag Pläne an, die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohngebäude zu erleichtern und Produktionsbereiche südlich des Times Square für neue Wohnsiedlungen zu öffnen, als Teil eines umfassenderen Vorstoßes, das angeschlagene Geschäftsviertel in Midtown Manhattan neu zu erfinden und die Probleme der Stadt anzugehen Immobilienkrise.

Die Pläne, die Bürgermeister Eric Adams auf einer Pressekonferenz in einem leerstehenden Bürogebäude vorstellte, würden den Bau von mehr Wohnraum durch die Umwidmung von Produktionsflächen zwischen der 23. Straße und der 40. Straße von der Fifth Avenue zur Eighth Avenue ermöglichen. Ein separater Plan, der sich auf die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohngebäude konzentriert, könnte nach Schätzungen der Stadt 20.000 neue Wohnungen ermöglichen.

Beide Pläne bedürfen der Zustimmung des Stadtrats und werden voraussichtlich nächstes Jahr zur Abstimmung gestellt.

Auch wenn es den Plänen gelingt, Umbauten und Neubauten voranzutreiben, bleiben sie doch weit hinter dem Wohnungsbedarf in New York zurück, der mit einem Mangel von schätzungsweise Hunderttausenden Wohnungen zu kämpfen hat.

Dennoch lobten Entwickler und Befürworter des Baus von mehr Wohnraum die Stadt dafür, dass sie Schritte unternommen hat, um einige der dringendsten Probleme von New York City anzugehen: die Bewältigung einer Wohnungskrise und den Wiederaufbau seiner Wirtschaftskraft, nachdem die Pandemie eine wachsende Zahl von Einwohnern dazu gezwungen hatte, von zu Hause aus zu arbeiten.

„Die Welt hat sich verändert“, sagte Herr Adams. „Wir müssen bereit sein, uns damit zu verändern.“

Die Ankündigungen kommen zu einem prekären Zeitpunkt für die Erschwinglichkeit von Wohnraum in New York.

Nach Angaben des Maklerunternehmens Douglas Elliman liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für neue Mietverträge in Manhattan derzeit bei etwa 4.400 US-Dollar, nachdem die Mieten von ihrem Tiefpunkt während der Pandemie wieder gestiegen sind. Die Zahl der Zwangsräumungen nimmt zu und die Zahl der Menschen in Obdachlosenunterkünften ist auf über 100.000 Menschen angewachsen, viele von ihnen sind Migranten, die die Südgrenze auf der Suche nach Asyl überquert haben. Anfang dieses Jahres gelang es den Staatsoberhäuptern nicht, ehrgeizige Gesetze zu verabschieden, die Platz für mehr Wohnraum hätten schaffen können.

Büroumbauten bleiben eine attraktive Lösung, auch weil sie sich so intuitiv anfühlen: Viele Bürogebäude, insbesondere ältere, verlieren Mieter, da immer mehr Menschen hybrides Arbeiten bevorzugen, während die starke Nachfrage nach einem begrenzten Wohnungsangebot die Mieten immer weiter in die Höhe treibt.

Aufgrund von Vorschriften und Beschränkungen hinsichtlich der umbaubaren Gebäudetypen und fehlender Finanzierung kam es jedoch nicht zu nennenswerten Umbauten.

Die vom Bürgermeister am Donnerstag angekündigten Pläne, die Teil umfassenderer Bebauungsänderungen sein werden, gehen das frühere Problem an, indem sie die Umwandlung von Gebäuden, die erst 1990 gebaut wurden, in Wohngebäude ermöglichen; Derzeit sind nur Gebäude förderfähig, die vor 1977 oder 1961 gebaut wurden, je nachdem, wo sie sich in der Stadt befinden. Die Stadt würde auch die Umwandlung von Gebäuden in Wohnraum überall in der Stadt gestatten, wenn die Bebauungsvorschriften Wohnraum zulassen.

Die Pläne sehen keine Finanzierung für die Umbauten vor, die teilweise umfangreiche Sanierungen erfordern können. Es ist nicht klar, wie viele Gebäudeeigentümer oder -entwickler bereit sein werden, ohne finanzielle Anreize in Form von Steuererleichterungen oder Subventionen voranzukommen.

Susan Mello, Executive Vice President und Group Head of Capital Markets bei Walker and Dunlop, einem Gewerbeimmobilienunternehmen, sagte, sie gehe davon aus, dass umfassendere Veränderungen in Midtown mindestens mehrere Jahre dauern würden, auch weil noch viele Vorschriften zu klären seien mit und die Kosten können hoch sein. Sie sagte, Kreditgeber müssten bereit sein, ein Risiko einzugehen und die Umbauten zu finanzieren.

„Es ist immer noch sehr teuer, einen Umbau durchzuführen, insbesondere wenn ein Büro in ein Wohngebäude umgewandelt wird“, sagte sie.

Paul Selver, Co-Leiter der Landnutzungsabteilung bei Kramer Levin Naftalis & Frankel, einer Anwaltskanzlei, die sich mit Umbauten befasst, sagte, er glaube, dass der Umzug „ein bedeutender Schritt zur Erweiterung der Zahl der Wohneinheiten“ sein werde.

Der Midtown-Umwidmungsplan könnte sich bei einigen Stadtbewohnern als umstritten erweisen, obwohl der Plan von zwei Gemeinderatsmitgliedern, Erik Bottcher und Keith Powers, unterstützt wird, die am Donnerstag neben dem Bürgermeister erschienen.

Derzeit seien im Zielgebiet keine neuen Wohnungen erlaubt, sagten Stadtbeamte.

Ohne Maßnahmen des Staates könnte die Reichweite der Umstellungsbemühungen der Stadt begrenzt sein.

In diesem Jahr gelang es Albany trotz des Vorstoßes von Gouverneurin Kathy Hochul nicht, ernsthafte Schritte im Wohnungsbau zu unternehmen. Zwei Gesetzentwürfe, die steuerliche Anreize für Büroumbauten als Gegenleistung für die Einbeziehung von bezahlbarem Wohnraum geboten hätten und eine Obergrenze dafür aufgehoben hätten, wie viel Wohnfläche für Wohnzwecke genutzt werden kann, scheiterten beide.

Dies gilt auch für Gesetzesentwürfe, die drastische Mieterhöhungen in Privatwohnungen und Steuererleichterungen für Bauträger begrenzen könnten, die das Bauen in Midtown Manhattan möglicherweise attraktiver gemacht hätten.

Mihir Zaveri berichtet über Wohnraum in New York. Mehr über Mihir Zaveri

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